来源：大碗楼市上海站，作者金华（本文不代表金融新天地立场）
上海楼市，目前正处于瓦解状态。
豪宅的价格，正在慢慢的崩塌。
去年上海涨得最凶的豪宅，价格最先崩塌。
最近我和几位豪宅中介沟通了下，降价幅度是这样的：总价2000万~3000万，普遍降价幅度在100万~200万；总价3000万~4000万，降幅区间在200万~300万；总价5000万以上的豪宅，部分降幅可以高达800万。上海的豪宅小区，目前每个盘都有两三套大幅降价x百万的房源，重点是诚意出售。逆转来得太快，这在豪宅火热的去年，是难以想象的。不仅仅是豪宅，郊区的二手次新也在下跌。前段时间也跟大家说过：五大新城的一二手价差，开始倾向于正挂。什么意思？就是新房与二手之间的价差，已经没多少了。如果再算上5年限售所增加的成本，几乎没有什么利润空间了。大家可以去看看五大新城的新房联动价，再看看链家的挂牌价做个对比。嘉定新城，二手次新普遍在4.5-5.5万；青浦新城，二手次新普遍在4-4.5万；松江新城，二手次新普遍在5-5.5万；奉贤新城，二手次新普遍在4-4.5万；临港新城，二手次新普遍在2.5-3万。不光是五大新城，就连曾经无比辉煌的网红板块-大虹桥，也在周期力量之下，逐渐走下神坛。中建锦绣天地的高区，在连续的挂牌价下调之后，已经跌到了7.7万。不知去年9万接盘中建锦绣的站岗侠们，现在有没有瑟瑟发抖。整盘来看，上海二手房价的整体下滑力度不算很大。但是，局部区域已经开始瓦解，趋势已经形成。买新房人的心智，也正在瓦解。以前的房产群都在聊：哪个哪个盘倒挂多少，买到赚多少，要多少多少分。现在的房产群都在聊：哪个盘在维权。新房供应井喷，伴随的就是维权潮的汹涌。最近新房的认购用户，其实也出现了巨大的恐慌。百汇园开盘虽然售罄了，但弃号达到了40人，比上期多了600%。华润前滩润璟项目，妥妥的滨江楼市，但市场表现也低于预期。现在上海新房重启中介分销的趋势，已经成为挡不住的洪水猛兽一般。你看，连一向姿态高傲的金茂，在桃浦项目也开启了分销。管你操盘再高级再牛X，谁也挡不住市场的大起大落。所以，我最大的感受是。买房人的心态，随着倒挂的消失而瓦解。只要倒挂缩小了，火热的新房就立刻会被打回原形。特别是这两年，上海新房品质的确拉胯，如果还要装修包，再算算限售成本，入手成本加起来，并不比二手低。我们所能感受到的是，能触发积分的盘，正在肉眼可见的变少。现在上海楼市的行情像哪一年？像极了2018年下半年-2019年上半年。笋盘频现，遇上诚心抛的业主，9折、8折都能捡到漏。但是大家也别灰心。其实再差的年份，上海楼市也没差到哪里去。2021年是上海楼市调控最密集、贷款最难批、三价取低最难下手的一年。结果上海二手房的成交，依旧没下过1.2万套，始终全国第一。开年的这几个月，二手房市场也确实不错。 2月成交是1.93万套，3月成交是2.4万套，4月预估是1.8万套。这个拥有2500万常住人口、700多万套二手房的超级城市。存量和增量的购买力，生生不息。二手房降价潮的到来，加上一手房的天量供应，意味着买方市场已到。上海楼市的瓦解，也意味着买房人议价能力的崛起。当然，下阶段的楼市任务已经变了，从压制转到了力保。就在前几天，上海调整了自己的公积金政策。 --多子女家庭公积金贷款额度上浮20%，5月1日起执行，个人最高72万，家庭144万。钱多钱少不重要，重要的就是一个态度。从种种趋势来看，楼市的调控政策已经不再是加码，而是放手脱困。

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